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明年房价会涨吗?观察了16个城市数据之后,我得到了这样的结论

2019年04月09日 07:40来源:未知手机版

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编者按:本文来自微信公众号:魔都财观,(ID:moducaiguan),作者:魔都财观的观观,36氪经授权转载

最近我持续观察了全国主要一、二线16个城市的楼市数据之后,希望从楼市供求基本面上看一下明年房价走势,得到了这样的结论:

2019年的房价走势,不会有全国性的大行情。

上海、深圳的房价会有回暖,如果政策不打压的话,会有小涨。全国大部分二线城市的房价依然处于静淡市,会有回撤。

2019年更像是这一轮大牛市之前的2014年的样子,是蓄力期。各项指标都不会很好看,但牛市的机会是在慢慢孕育中,是近年来不多的战略性建仓机会。

我们来看看具体的分析。

01

从全国大部分城市的交易量来看,大部分城市的一二手交易量都在下降。成交量是很关键的指标,量在价先,成交量下降,价格就会回落。

目前各个城市里,成交量走势比较好的城市是上海、深圳、苏州等等。这也和我们自己在一线的实际感知相吻合。

上海的成交量一直比较好,今年的二手房成交量一直是高于去年同期的,这是上海楼市本轮调整见底的先行信号。下图是上海二手房每月成交套数。

深圳和上海差不多,成交量有过一段走牛,但出了限售政策之后,最近成交量有所萎缩,现在还在反复磨底中。

苏州今年走出了独立行情,成交量爆棚,所以苏州的房价还得飞一会。但苏州的房价调整还不充分,只有工业园区限价房成交的比较多,未来预计还会有反复。

但是其他主要城市成交量都已经开始下行了,包括北京、广州、南京、杭州、重庆、沈阳、青岛、昆明、合肥、西安、长沙、无锡、宁波。

我们对明年大部分城市的房价持保守态度的根本原因就在于此,因为看不到这些城市有成交量爆发的可能,所以还需要等待蓄力。

需要指出的是,这只是关于明年的短期判断。长期来看,这些城市的基本面没有问题,过个几年,房价再创新高并不难。

02

从全国性大中介网站观察二手房的挂牌价可以看到,大部分城市的挂牌价也在下滑。

因为一手房有限价的因素,二手房价更为准确一些。其中二手挂牌价目前比较坚挺的是上海、深圳、南京、合肥。

上海和深圳是这一轮率先进入调整期的一线城市。经过一、二年调整,目前平均房价已经相较于2017年的高点回落了15%左右。即便未来二手房价再有反复,上海和深圳的房价要再创新低也是很难的,目前不少上海、深圳的刚需已经进场,市场在这个价格段是有支撑的。

但是其他城市的二手挂牌价,都在下行区间,包括北京、广州、杭州、青岛、天津、西安等。其实不用怎么看数据,就用你所在城市的亲身体验来感知,也能发现大部分城市的二手房挂牌价在回落。

市场上行期的时候,上涨的节奏是

地王

一手房

二手房

先有地王产生预期,拉动一手房上涨,然后再有二手房上涨的。

但是市场回落的时候,是

二手房

一手房

土地

二手房回落,再拉动一手房价格下行,再有土地价格回落。

所以一个城市的冷热,观察二手房市场是最好的选择。从目前的趋势来看,全国大部分城市2019年的二手房表现不会太好,房价上也会有一些回撤。

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