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疫情或将迎来拐点,深圳房价又将如何?

2020年03月26日 08:39来源:未知手机版

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疫情或将迎来拐点,深圳房价又将如何? 2020-03-25 20:53:51 品牌观察官

(数据来源于安居客)

深圳的房价始终跟深圳的气温一样,阴晴不定而又整体偏高,这让不少准购房者都持币犹豫,担心高位接盘,但又怕现在不买以后就更买不起了,疫情的影响更是让很多人等着抄底价。但据笔者观察,最近正是一个入手的好时机。虽然目前价位看涨,但实际付出与之前持平,且后期投资空间增大。

推导出这一结论的原因我们要首先从深圳高房价的源头谈起,拆解是哪些因素影响了现在深圳的房价走势。

01

深圳楼市僧多粥少

一二线城市房价触及天花板是近三年非常热门的观点,各大城市抢人接盘的言论甚嚣尘上。

>而“抢人”大战的根源是因为我国现在老龄化少子化严重,人口红利期结束,许多城市都需要新鲜的血液,特别是许多城市的楼市都需要新市民来继续运转,以北上为代表的不缺人的城市抢人才,少数二线与多数三四线缺人的城市抢人口,这二者最大区别就在于落户门槛。而在一线城市中,深圳是最特殊的一个存在。众所周知,北京上海的落户非常难,需要的条件多且复杂,除非是顶尖学历的顶尖人才可以享受便利的引进政策,一般的外地大学生毕业后很难落户;广州相对来说宽松许多,对于落户的学历要求是本科即可,但需要根据不同的学历缴纳对应时长的社保才可落户;而深圳的落户门槛是四大一线城市中最低的,本科毕业就可以直接落户,并且落户还可以领取政府的落户补贴,对于低学历人群或非应届人群的积分落户制度也比其他三大一线城市更容易实现。

所以许多大学刚毕业的深飘来深圳之后基于日常生活便利性、深户与非深户福利待遇差距、补贴等因素的考虑都会尽早的落户。低落户门槛带来的结果就是深圳有大量的人手握买房资格。但深圳可买的房实在少之又少,综合考量人口和城市面积以及已建成面积,我们可以获得如下数据(2018年统计):

>可见深圳的人口密度远高于北上广,地少人多是深圳楼市的主旋律,这是深圳房价高昂的起因。

>而根据深圳市统计局的数据可见,深圳可开发土地面积也已基本饱和,所以不光是现在地少人多,未来深圳也很难打破这一限制。除非吞并邻市的土地或填海造地,但这两点都是短期内无法实现的。基于广州作为国家级中心城市的定位,相隔不远的深圳吞并邻市土地的可能微乎其微,而填海造地又是一个漫长的周期,因此深圳目前地少的难题也没有突破性的解决方案。

因此,现在即使是郊区的新盘开盘价也高达4-5万/平,10个区中目前也只有坪山和大鹏新区有零星楼盘低于4万/平。

> > >在此基础上,基于深圳大量的商业用地,以及住宅中超过60%的小产权房占比,综合算来,深圳可以在市场自由流通的商品房就成了稀缺资源,价格自然水涨船高。

02

调整豪宅税带来的影响

首先我们来解释下深圳的豪宅税到底是什么:2015年,深圳出台了征收豪宅税的标准,从下图可看出,要满足小区容积率1.0以上,套内面积低于120平或建筑面积第一144平,同时成交价低于通告上的价格,才可以享受税收优惠,否则在交易时就需要额外缴纳豪宅税。

>以南山区为例,2月南山区均价为98727元/平方,如果按照之前的豪宅税标准来算,49.7平以上的房子就属于豪宅,根据计算公式可得:土地增值税=豪宅增值额*30%,即单价为均价的60平刚需房交易时,需缴纳近31万的豪宅税。豪宅税调整,本应该是相应的购房者得利,但市场出现卖房者“坐地起价”的现象,500万的房子一夜之间涨了10-20万,相当于卖房者变相挣了这笔税费,实际上就是将之前的豪宅税转嫁到了房价上。房价上涨,房主乐于出手,二手房的挂牌数增多,交易数据自然也就也水涨船高。这一点从国土备案数据也可以看出,19年11月深圳各区一二手房的成交量均大幅上涨,二手房成交量更是刷新年内新高。

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