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深圳长租公寓谨慎“圈地”着眼存量运营

2019年08月21日 12:43来源:未知手机版

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8月19日,2019年房博会在深圳会展中心举行。市民正在观看出租公寓的样板间。 南都记者 赵炎雄 摄

租住在深圳某城中村一间长租公寓的小李,近日突然被告知,公寓的管理运营方撤走了。究其原因,原来是此前的某品牌公寓运营方与房东合同到期,新一期合同又未能谈妥价格,至此,房东决定自己聘请团队管理小李所在的这栋长租公寓。

这一栋楼的变动是深圳长租公寓市场新形势下行业的一个缩影。深圳长租公寓业务转型的到来,似乎比想象中的要早。

近日,南都记者在房博会走访多家品牌长租公寓发现,今年以来,大部分长租公寓已经阶段性调整了运营策略,由之前的重开发,即所谓的“拿房”,到目前的重运营。多名行业人士向南都记者表示,公司今年在深圳不会再去专注拿房、扩张,做好现有项目的存量运营是今年工作重点。

圈地、扩张积极性明显降低

所谓拿房,目前深圳市场上常见的是存量物业的租赁改造,此类一般是与物业产权方签5年-10年以上的租约,在统一改造之后再租给租客。一栋或者一个片区的改造,属于集中式;也有分散式长租公寓,需要一户一户拿房;此外,也有股权合作进项目拿房等多种手段。

根据今年1月仲量联行发布的《中国长租公寓市场白皮书》指出,深圳长租公寓市场自2016年来进入爆发期,房源多来自人口聚集、交通便利的原工业区、住宅区以及改造和翻新。

一家知名互联网长租公寓的深圳公司负责人向南都记者明确表示,公司看好深圳市场的增量,但今年公司工作重点在内部团队管理以及已有项目运营上,不会扩张。而另一名知名长租公寓项目运营负责人也告诉南都记者,由于市场乱、政策不明朗、房源变多等诸多原因,公司今年不会扩张;

有行业人士告诉记者,目前行业内大多数公司都对拿房、拿项目持谨慎态度,与去年相比,圈地、扩张的积极性有明显降低。

不只是缺钱 市场、政策影响大

仲量联行在《中国长租公寓市场白皮书》中将中国长租公寓发展分为四个不同的周期阶段,在2018年第四季度,仲量联行认为,过去三年里,受益于市场、政府的双重助推,长租公寓在中国的主要城市迅速从“引入期”迈入“发展期”,并进入“发展期”末端。

与此同时,“发展期”与下一阶段的“快速成长期”的几个重要区别在于,“市场透明度”由“低”,到“显著提升”、“政策支持”到“政策强有力支持”。

根据南都记者的走访,与资金吃紧相比,市场、政策、行业现状等问题更被认为是不会扩张的理由。前述某知名长租公寓项目运营负责人告诉南都记者,今年不会扩张,从市场角度讲的话,收费标准不统一、各家定义不同,运营管理方大中小品牌鱼龙混杂等都是问题。

“随便一个小房东,都可以自己来管理一栋公寓”,该名负责人表示,暂时公司主要以做好现有项目资源的存量开发、运营为主,不再考虑其他。

不过南都记者看到,对于此类问题深圳市政府已展开探索,根据深圳市住建局近日出台的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》,文件就有针对性地提出要规范住房租赁市场行为,包括建立住房租赁指导价格发布制度、提高租金透明度,以及建立住房租赁行业主体备案制度,推行租赁合同网签等。

除此之外,对市场上存量租房数量供求关系的判断,也是大家谨慎再拓展项目的原因。上述某公寓项目运营负责人就认为,目前市场上房源其实已趋于饱和,“以前都是人找房,现在都是房出去找人”。

增量空间与未入市房源

不过这似乎不能代表行业的普遍看法,行业普遍认为,市场还存在增量空间。

今年4月,中国饭店协会联合优尼华寓发布的《中国长租公寓行业运营情况分析报告》认为,如果从每亿元GDP对应的长租公寓数量来看,对于深圳这种经济还处于高速发展阶段的城市,长租公寓市场还有较大的发展空间,并且,“户籍人口还在不断增加并处于增幅上升阶段”。

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