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广东“三旧”改造频频加速,“2/3同意”政策能否在深圳落地?

2019年10月10日 19:31来源:未知手机版

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>首批城市更新项目木头龙片区。

>木头龙片区目前正启动零星房屋征收。

>木头龙片区目前正启动零星房屋征收。

>木头龙片区目前正启动零星房屋征收。

>南都前日报道。

对于深圳而言,如何盘活存量用地早已成为城市发展亟待突破的瓶颈之一。然而,“报不过,批不了,拆不动”则早已成为困扰深圳城市更新项目推进的三道“连环大考”,如何破解?

9月,广东省“三旧改造”在制度设计上接连进行了突破,先是发布了《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(下简称《指导意见》),首提“旧改无需100%业主签约,取得2/3业主同意,可通过政府裁决尽快搬迁”,接着对广东“三旧改造”管理办法进行了二度“公开征求意见”,加速意味明显。

而另一方面,在上述文件出台之后,南都记者对深圳城市更新领域的典型项目展开走访,并在前日推出《旧改新政频出 深圳首批项目推进能否提速》的报道。作为城市更新政策的“最直接”影响者,业主们虽对深圳城市更新“提速”都表示了“欢迎”的态度,但在实际实施中,搬迁、签约等方面并未因广东“三旧”改造加速的政府文件的发布而起到实际效果。

对此,多位业内专家向记者表示,深圳市城市更新提速的根本解决之道,还是需要特区立法保障,“一两年之内,不会太远”。

梳理

从“强制售卖”争议 到“零星征收”尝试

纵观深圳城市更新项目的推进史,不难发现,“拆迁难”早已成为了困扰诸多项目的“最后一道”难关。在这一关上,不乏困顿了十年、八年之久的项目。“强征”与“双百”成为了最能牵动各个利益相关方神经的一组词汇,深圳也早在广东省三旧改造出台“2/3同意即可政府裁决”之前,就多次尝试对“双百”政策进行突破。

签约率过95%,开发商可申请强征?2015年8月,《深圳经济特区城市更新条例(草案稿)》在内部征集意见时引起了极大争议。作为一项重大的制度创新,《深圳经济特区城市更新条例(草案)》中拟规定,“拥有项目同一宗地范围内建筑面积95%以上(含)房地产权利主体,可以向项目所在地的区政府申请强制售卖”。2016年深圳市“两会”期间,有市人大代表再次建议制定“城市更新条例”,明确拆赔比标准、确立“强制售卖”制度,这又一次引起了舆论的巨大争议。

三大争议:

合法性、合理性、操作性

对项目而言,不再需要权利主体100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议,达到95%就可以向区政府申请强制售卖,大大降低了项目搬迁的难度。但随之带来的,是对于该操作合法性、合理性、操作性三方面的争议。

彼时,深圳官方曾表示,合法性方面,易引起公众对“公共利益”范围和对少数权利主体物权被强制处分之合法性争议;合理性方面,建议提出了向法院申请和区政府申请两种方案,各有利弊,仍需研究;操作性方面,对既有项目强制售卖后开发权可能会发生转移,在投入成本无法显性衡量的情况下,市场主体极可能不会申请强制售卖,以致制度设计落空,“因此,在我国现有法律框架下,强制售卖制度对城市更新搬迁难问题解决可能帮助有限,且具有较大法律风险。”

而对于城市更新项目小区业主来说,强制售卖制度是否会对业主的所有权和居住权进行限制和剥夺,与现行《物权法》和《征收与补偿条例》等上位法是否构成冲突,成为了最关注的焦点。

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