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深圳“10·4新政”三周年:一些投资客在“割肉”楼市也在平稳发展

2019年10月10日 00:59来源:未知手机版

森蝶,刘涛工作室声明,秦皇岛金舍雍景院

??本文来源于公众号--中国房地产报 

??2016年深圳“10·4”新政叠加2018年“7·31新政”,拉开和延续了深圳楼市漫长调整的步伐。

??时间进入到2019年,随着几大重磅政策陆续出台,深圳楼市进入平稳发展阶段。

??来自深圳房地产信息平台数据也在佐证这一事实。

??深圳新房均价最新数据为2019年4月24日,其成交均价为52104元/平方米;在2016年10月,深圳新房均价为55611元/平方米,这也意味着自2016年10月之后,深圳房价已超过30个月“横盘”了。

??另据深圳贝壳研究院数据统计显示,在2018年“7·31”新政前后一年时间内,以深圳目前均价最高的南山区为例,涨幅最大的楼盘其涨幅也不过22.79%,排名第二的涨幅为15.17%,甚至有3个楼盘出现了下跌。

??即使近两年受政策利好热门的深圳西部片区,如在宝安区40个热门楼盘成交均价当中,竟有12个楼盘成交均出现了下滑,有个盘成交甚至下滑了3.86%,最高的楼盘涨幅也不过11.22%。

??一些投资客表示,如今的他们正考虑“割肉”,以折价出售部分房产。更有业内人士表示,深圳房价或会有结构性上涨,但依靠房地产赚钱的日子短期内不复归来了。

??深圳楼市正在理性发展阶段。

??深圳进入房价平稳时代

??视线调回三年前。

??2016年深圳出台“325”新政调控,导致深圳楼市成交量腰斩;同年,被称之为“史上最严”的“10·4调控”新政出台。新政规定,深户单身限购一套,非深户社保由3年提高到5年,无房有贷首付提高至50%,二套首付提升至70%,限购限贷进一步加码升级。据深圳贝壳研究院数据统计,2016年11月计税评估价进一步上调,令当年深圳四季度楼市成交量环比下降20%左右,成交均价环比下降2.3%。

??2017年初,全国各地热点城市调控政策频出。5月底开始,深圳房贷收紧,首套房利率由打折变为上浮,市场陷入冷却。

??2018年,作为深圳楼市调控继续深化的一年,“7·31新政”从个人限卖、企业禁买、抑制离婚炒房等角度进一步严控楼市,这一年同时也是深圳楼市继续筑底、量价不断优化的一年,限价举措引导2018年新房市场有序运行,全年新房住宅成交均价在54000元/平方米上下波动,成交主体以刚需和改善型需求为主,切实执行了“房住不炒”的调控目标。

??步入到2019年,今年一季度央行两次降准,深圳首套房贷利率进一步回落到至基准利率上浮5%,二手房交易增值税中的附加税减半;3月,粤港澳大湾区规划出台,在一系列微刺激利好之下,春节后的深圳市场又开始快速回升,二季度成交量突破2.2万套,创近三年来的阶段新高,成交均价小幅上涨约4%。

??8月18日,中央重磅文件出台——支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区,楼市在传统的“金九银十”之前迎来一波成交高峰,仅8月末的3天,深圳便成交了约2000套新房,单日成交破百亿元。

??在今年7月30日的中央政治局会议上,国家再次为房地产市场定调:“稳”,重申“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,表明政府不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向,楼市出现过热的机率极小。

??不过,整体来看,近三年无论是深圳新房交易量还是房价都处于平稳状态。“横盘”带来的还有成交量的变化。从成交量来看,2017年、2018年深圳楼市再次筑底,均为2010年以来成交量最低年份。2018年深圳成交29396套新房住宅,同比2017年25830套增加了3576套;2016年,这个数字是40443套。2019年上半年深圳新房住宅累计成交17681套。

??房价涨幅速度明显放缓

??“横盘”带来的主要变化则是投资客的减少。来自深圳中原研究中心数据显示,2016年之后,深圳二手房投资客比例远低于2015年的30%和2016年20%比例,自住需求达到73%。

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